有不少人覺得
“我每年交了物業(yè)費，
那我家無論出現(xiàn)了什么問題，
物業(yè)都應該第一時間幫我解決！”
于是，馬桶壞了找物業(yè)；
停水停電了找物業(yè)；
房屋出現(xiàn)質量問題找物業(yè)；
......
物業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生的很多糾紛，
是業(yè)主沒有分清楚
物業(yè)費包括什么？
物業(yè)費到底是什么費？
哪些事物業(yè)應該管？
哪些事不歸物業(yè)管？
今天小編就給大家解答一下。
物業(yè)費的定義
物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權人、使用人
委托物業(yè)服務人，
按照《物業(yè)服務合同》的約定，
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的
房屋建筑公共部位，
及其共用設備設施、
綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境
等進行日常維護、修繕、整治
及提供其他與居民生活相關的服務
所收取的費用。
物業(yè)公司不是萬能的。
有些業(yè)主會產(chǎn)生一些錯誤的認知：
只要交了物業(yè)費，
對不起，我家的事你就得“全包”。
在這種錯誤認知的支配下，
無論是電燈不亮，
還是水龍頭漏水，
都要求物業(yè)服務中心及時維修，
稍有怠慢，
便會招來諸如
“你們管什么？”、“你們只會收錢”
之類的非議。
物業(yè)費包括什么？
國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)費一般包括以下部分：
①管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
②物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
⑥辦公費用；
⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
⑧物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
物業(yè)費不包括什么？
許多業(yè)主對物業(yè)費的認知都有一個誤區(qū)，就是認為物業(yè)費里什么都包含，只要交了物業(yè)費，小區(qū)物業(yè)就該啥都管。其實，并非如此。
小區(qū)物業(yè)提供的是公共服務，服務范圍是小區(qū)公共區(qū)域和公共設施設備，以下幾個方面就不包含在物業(yè)費里：
1、不包括住宅內(nèi)部設施設備的維修費用
也就是說，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，小區(qū)物業(yè)是不會管的，因為這不歸他們管。而且即使小區(qū)物業(yè)為你提供了這些維修服務，他們也是可以收費的。
2、不包括因建筑質量導致的種種問題而產(chǎn)生的費用
比如滲水、漏水、裂縫等，也是不歸小區(qū)物業(yè)管的，但小區(qū)物業(yè)有義務替你向開發(fā)商反映，聯(lián)系開發(fā)商來為你維修。這類的問題，維保期內(nèi)由開發(fā)商負責，維保期外可以申請維修資金進行維修。
3、不包括小區(qū)業(yè)主共用設施設備的大中修費用及重大部件的更新改造費用
小區(qū)業(yè)主共用設施設備的大中修費用及重大部件的更換改造費用也不包含在物業(yè)費里，但是可以申請維修資金解決。
物業(yè)公司該履行的義務有哪些？
《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
也就是說，物業(yè)服務企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業(yè)主提供質價相符的服務。
物業(yè)公司在物業(yè)服務活動中應當履行下列義務：
1、按照物業(yè)服務合同、國家有關物業(yè)服務的規(guī)范提供物業(yè)服務；
2、在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；
3、按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
4、定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務合同約定組織維修；
5、做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，為業(yè)主提供免費查詢服務，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊；
6、聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務；
7、對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政主管部門報告；
8、法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
業(yè)主和物業(yè)公司有關物業(yè)管理服務的依據(jù)就是物業(yè)服務合同，如果物業(yè)服務企業(yè)沒有履行物業(yè)服務合同，侵害業(yè)主權益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。
對業(yè)主要求解決的物業(yè)服務合同約定以外的事，物業(yè)公司應積極與有關方面反映溝通，爭取使問題得到解決。
要求物業(yè)公司承擔物業(yè)服務合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權益。
一方面，物業(yè)費不能全部用于物業(yè)服務合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務支出，對業(yè)主合法權益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務企業(yè)成本，也影響物業(yè)公司的經(jīng)營管理和服務。
業(yè)主負責的事項有哪些？
家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。
過去，房屋的所有權是政府或產(chǎn)權單位，這些事都該政府或產(chǎn)權單位管，現(xiàn)在房屋的所有權是業(yè)主，所有權內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設施）都該業(yè)主自己管。
這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。
另外，召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務合同、制定管理規(guī)約等，這些也都是全體業(yè)主的事。
物業(yè)管不了的事應該由誰來管？
其實很多問題，物業(yè)根本沒法管，比如違規(guī)搭建陽光房、破壞綠化帶、小區(qū)內(nèi)違章亂停車，很多時候，只能是提提建議、勸阻制止一下，希望業(yè)主能夠自覺遵守，根本不能、也沒有權力采取行政強制手段。
那物業(yè)管不了的事應該由誰來管呢？
1、開發(fā)商：
保修期內(nèi)，以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋滲漏、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責任，與物業(yè)公司沒有關系。
2、鎮(zhèn)（街、區(qū)）政府（辦事處、管委會）：
定期召集轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理、老舊小區(qū)改造工作聯(lián)席會議，并具體推進實施；
組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)委會換屆工作，監(jiān)督其依法履職；
指導社區(qū)組織物業(yè)小區(qū)召開首屆業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉、換屆改選；
對屬地物業(yè)服務項目進行監(jiān)督檢查和考評；
協(xié)助主管部門做好物業(yè)管理區(qū)域劃分；
調解、處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)類信訪、熱線投訴。
3、社區(qū)居委會：
指導轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會，組織業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆改選；
指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理；
構建社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)聯(lián)動協(xié)作、共商事務的社區(qū)管理服務機制；
配合屬地物業(yè)服務項目的檢查考評，監(jiān)督企業(yè)按合同履約；
配合街道組織老舊小區(qū)改造項目實施；
調解、處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)信訪熱線投訴。
4、住建部門：
制定物業(yè)管理、老舊小區(qū)改造相關規(guī)劃、標準、規(guī)范；
指導物業(yè)管理活動及老舊小區(qū)改造項目實施；
組織物業(yè)服務市場主體信用管理，建立信用信息平臺，組織信用等級評定、考核評價；
統(tǒng)籌物業(yè)專項維修資金管理；
組織物業(yè)管理培訓與宣傳；
指導物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會工作。
5、城管執(zhí)法部門：
按照省、市《物業(yè)管理條例》，會同有關部門建立違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人、聯(lián)系方式，對小區(qū)私搭亂建、毀綠占綠、亂堆亂放等違法行為作出處理。
6、發(fā)改部門：
會同住建部門做好住宅物業(yè)服務收費管理工作，科學制定普通住宅前期物業(yè)服務收費標準，加強對物業(yè)管理服務收費項目的監(jiān)督檢查；指導供電公司做好對住宅小區(qū)供電“一戶一表”改造工作。
7、公安部門：
加強物業(yè)企業(yè)治安防范、技防設施監(jiān)督管理，指導物業(yè)企業(yè)保安服務管理；
指導監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域停車管理，加強對小區(qū)堵門、堵路、占用消防通道等行為的監(jiān)督查處；
負責小區(qū)治安管理，依法查處違法違規(guī)行為。
8、消防救援部門：
對住宅小區(qū)消防安全、消防設施進行監(jiān)督檢查和指導，依法查處破壞消防設施設備等違法違規(guī)行為。
9、市場監(jiān)管部門：
查處小區(qū)內(nèi)不需審批的無照經(jīng)營行為和市場監(jiān)管領域相關無證經(jīng)營活動；
會同住建部門做好對違規(guī)物業(yè)企業(yè)的聯(lián)合懲戒和物業(yè)行業(yè)標準建設。
10、自然資源和規(guī)劃部門：
負責物業(yè)管理用房、車庫(位)、綠化等公共配套設施的規(guī)劃審批及竣工驗收；
配合城管執(zhí)法部門查處違章建設、改變房屋用途、擅自改變建筑物外立面等行為；
做好增建、改建停車設施的項目審批工作；
配合老舊小區(qū)改造相關規(guī)劃設計編制工作。
11、生態(tài)環(huán)境部門：
按照部門職責，監(jiān)督、查處住宅小區(qū)環(huán)境污染行為。
12、體育管理部門：
指導住宅小區(qū)體育設施建設。
總而言之
物業(yè)管理并不是“我管理，你交錢”那么簡單的事情，而是需要建立起互相尊重、平等互利的“人與人”的關系。
無論是物業(yè)公司還是業(yè)主、一定要冷靜客觀、換位思考，互相包容，密切關系，共同為創(chuàng)建和諧家園和文明小區(qū)而努力。